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横浜市港南区で空き家を有効活用する方法！損しないために早めの行動を
2022-02-08
- この記事のハイライト
- ●空き家が老朽化している場合は、解体して更地にする活用方法も選択肢のひとつ
- ●空き家の状態が良ければ、修繕して、そのまま活用することもできる
- ●土地や建物を貸す活用方法はリスクが高いため、空き家は売却するのがおすすめ
近年、高齢者の増加や人口の減少による空き家の増加が問題になっています。
実家を相続したものの、活用方法がわからず、困っている方もいるのではないでしょうか。
不動産をそのまま放置して、維持・管理のための手間や費用がかかってしまうのは避けたいところです。
そこで今回は、所有している空き家の活用方法として、「解体」「修繕」「売却」の3パターンをご紹介します。
横浜市港南区で空き家を所有されている方、またはされる予定の方は、ぜひ今後の参考にしてみてくださいね。
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所有している空き家の活用方法①解体して更地にする
所有している空き家の活用方法として、まずは、解体して更地にする方法についてご説明します。
経年劣化によって建物の修復が難しく、高額なコストがかかってしまうと予想される場合は、土地の活用がおすすめです。
土地の活用方法には、以下のような例が挙げられます。
- 駐車場
- 資材置き場
- 事業用の土地
- 太陽光発電
- コインランドリー
- トランクルーム
- アパート経営
では、空き家を解体して更地にする活用方法のメリット・デメリットを見ていきましょう。
更地を活用するときのメリット
建物の維持・管理が不要になる
建物がないため、維持・管理の手間や費用の負担が減ります。
掃除や換気のために空き家を訪れたり、毎月の光熱費（基本料）や火災保険料を支払ったりする必要がなくなるのは、大きなメリットです。
初期費用が抑えられる
土地を貸すことによって収入が得られたり、住宅を建て替える場合に比べて初期費用が抑えられたりするメリットもあります。
更地を活用するときのデメリット
建物の解体に費用がかかる
建物の解体には、まとまった費用がかかります。
費用の目安は、20坪程度の木造住宅で90万円、鉄骨造の住宅で120万円から140万円です。
ただし、自治体によっては、補助金を受給できる場合があります。
アパート経営などの場合は、建て替えとなるため、さらに建設費が必要です。
空き家を更地にする活用方法は、借主が見つからないと、メリットを感じにくいでしょう。
そのため、手元の資金や周囲の環境などに配慮して、どの方法を選択するのが最適なのか、よく検討することが大切です。
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所有している空き家の活用方法②修繕して物件を残す
続いて、所有している空き家の活用方法として、修繕して物件を残す方法についてご説明します。
空き家の状態が良ければ、修繕し、そのまま住宅として活用することが可能です。
空き家をそのまま活用する場合は、「住める」ことを前提とし、必要に応じて修繕以外にリフォームも検討しましょう。
居住用での活用となるため、以下のような方法が挙げられます。
- 戸建て賃貸物件
- シェアハウス
- 民泊
では、空き家を修繕して物件を残す活用方法のメリット・デメリットを見ていきましょう。
修繕して賃貸物件として活用するときのメリット
安定した家賃収入を得られる
空き家は保有している期間中、固定資産税などの維持費がかかります。
しかし、活用すると、反対に収入を得られるのです。
維持費をここから賄えるのは、大きなメリットと言えるでしょう。
建物がそのまま残る
大切な自宅を残したまま、活用することが可能です。
将来的に、そこに住むという選択肢も増えます。
このようなケースでは、契約期間に定めのある定期借家契約を結びましょう。
修繕して賃貸物件として活用するときのデメリット
オーナーとして建物の管理が必要
入居者が決まれば、オーナーとして、建物の管理や修繕が必要です。
また、騒音問題や家賃の滞納など、何らかのトラブルが発生した場合に対応しなくてはなりません。
このように、修繕して空き家を残す方法では、家賃収入が受け取れることが大きなメリットです。
しかし、更地を活用する場合と同じように、借主が見つからなければ収入は得られません。
手元の資金と相談しながら、周辺環境などを確認し、立地が賃貸物件に適しているのかをよく検討する必要があるでしょう。
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所有している空き家の活用方法③売却する
最後に、所有している空き家の活用とは多少異なりますが、売却して手放す方法についてもご説明します。
これまでご紹介したのは、不動産（土地や建物）を残し、第三者に貸して活用するという方法でしたが、売却は第三者に不動産を受け渡すことです。
一般的には、不動産会社に仲介を依頼し、買主を見つけて売買契約を結びます。
空き家の売却方法は、下記の2つです。
更地にして売却する
土地を探している第三者が、購入したあと、すぐに住宅を建設できるメリットがあるため、買主が見つかりやすい売却方法です。
空き家を含めて売却する
空き家まで含めて売却する方法もあります。
購入したあとにリノベーションやリフォームをしようと、中古物件を探している方も増えています。
そのため、立地や築年数などに左右されますが、解体せずに売却することも可能です。
では、空き家を売却するメリット・デメリットを見ていきましょう。
空き家を売却するメリット
まとまった現金が入手できる
不動産売買では、売却金が一括で入金されます。
そのため、相続税に充当したり、新しく不動産を購入するときの資金にしたりすることもできます。
空き家を所有するリスクがなくなる
空き家のままにしておくことには、次のようなリスクがあります。
- 空き家対策特別措置法の対象になると固定資産税が上がる
- 災害・不法侵入・放火のトラブルに巻き込まれる可能性
また、維持費や管理の手間は、積み重なると大きな負担になってしまうものです。
これらから解放されることは、メリットと言えるでしょう。
資産価値の低下を回避できる
不動産の市場価値は変動します。
また、建物は時間とともに劣化してしまうため、早めに手放せば、資産価値の低下を回避することにつながります。
空き家を売却するデメリット
事前に相続登記が必要
不動産を相続したら、被相続人（亡くなった親族）から所有者を変更しなければ、売却の手続きができません。
必要書類の取り寄せなどに時間がかかる場合もあるため、注意しましょう。
不動産を手放さなければならない
第三者に貸す場合とは異なり、売却では、所有権が第三者に移転します。
不動産を手放すことに抵抗のある方は、よく検討してみましょう。
空き家を売却する場合も、借主と同じように買主を探す必要があります。
しかし、売却であれば、「仲介」以外に不動産会社と直接取引する「買取」を選択することも可能です。
売却金は相場より少なくなりますが、第三者を探す手間や売れずに長期間保有するリスクもなくなります。
そのため、デメリットが気にならないようなら、空き家は売却するのがおすすめです。
また、売却を選択するのであれば、下記の理由から早めに手続きしたほうが良いでしょう。
維持・管理の手間や費用がかかる
不動産の保有期間が長くなると、負担が大きくなります。
とくに空き家の場合は、火災に対して過失がなくても、近隣住宅への賠償責任を問われる可能性があるため、注意しましょう。
期間の経過とともに売れにくくなる
期間が経過するほどに建物は劣化していくほか、市場の変化などで売れにくくなることも考えられます。
売却益に関する特例が利用できなくなる
マイホームを売却する場合は、相続した不動産であっても一定の条件を満たすと、売却益に対して3,000万円特別控除を受けることが可能です。
条件のなかに、「相続発生日より3年後の12月31日まで」という事項があるため、早めの売却がおすすめです。
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まとめ
今回は、所有している空き家の活用方法として、「解体」「修繕」「売却」の3パターンについてご紹介しました。
いずれのパターンでも、早めに借主や買主を見つけることが大切です。
株式会社リレーションシップでは、空き家の管理や売却の相談に親身に対応しております。
横浜市港南区で空き家の活用を検討中の方は、お気軽にご連絡ください。
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