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相続後の不動産売却にはどんな注意点がある？仲介と買取の違いもご紹介！
2022-03-08
- この記事のハイライト
- ●相続した不動産を売却するときは遺産分割協議などの注意点がある
- ●3種類ある媒介契約は売りたい物件に合わせて選ぶ必要がある
- ●不動産売却の方法には仲介と買取の2種類がある
相続した財産に不動産が含まれるとき、処分方法でお困りの方も多いのではないでしょうか。
自身で利用しなくても固定資産税などのコストは発生するばかりか、空き家状態になれば倒壊や放火などさまざまなリスクにさらされます。
そうなる前に不動産売却するにはどうすれば良いのか、注意点や売却方法についてご紹介します。
横浜市港南区で不動産を手放したいとお考えの方は、ぜひチェックしてみてください。
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相続後に不動産売却するときの注意点
相続した不動産の売却方法は、おもに以下の流れで手続きを進めます。
必要となる書類や、注意点とともに確認していきましょう。
遺産分割協議を実施する
相続人が複数いる場合は、まずは遺産分割協議を実施します。
このとき、不動産の分割方法についても決めておくと良いでしょう。
不動産売却後に現金で分割したいなら、換価分割を選択することになります。
このほか、現物分割（たとえば長男が不動産、次男が預貯金を相続する）などがあります。
なお遺産分割協議書を作成する際は、以下の注意点に気を付けてください。
- 相続人および相続財産について正確に詳しく記載する
- 相続人全員が署名・捺印する
- 遺産分割協議が成立した年月日を記載する
そしてトラブル防止のため、司法書士や弁護士などの専門家に作成を依頼するのがおすすめです。
相続登記をする
遺産分割協議がまとまったら、相続登記により不動産の名義を相続人に移します。
登記にあたっては、遺産分割協議で決めた内容に応じて持分を割り当てます。
相続登記に必要な書類は、以下のとおりです。
- 所有権移転登記の申請書
- 遺産分割協議書
- 印鑑証明書
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍（除籍）謄本・改製原戸籍謄本
- 被相続人の住民票（除票）の写し
- 相続人の戸籍謄本（抄本）
- 固定資産評価証明書
- 相続関係説明図
不動産売却を進める
なお登記簿上の所有者が複数いる共有名義の不動産は、全員の同意がないと売却できません。
しかし遠方に住んでいる方がいるなど、全員が立ち会っての売買手続きは難しいケースも多いでしょう。
そこで名義人のなかから代理人を選出し、代理人が窓口となって手続きを進めるのが一般的です。
代理人を選出する際は、不動産売却に関する手続きを委任する旨を記載した委任状を作成してください。
売却金を分割する
売買契約が成立し売却代金を受け取ったら、持分割合に応じて分割します。
ただし不動産売却の注意点として、売買にあたりさまざまな費用がかかります。
たとえば登録免許税や印紙税のほか、不動産会社に支払う仲介手数料などが挙げられます。
なかには売却代金を受け取る前に支払いが発生するものもあるため、各種費用の負担方法についても相続人の間で決めておくのがおすすめです。
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不動産売却で媒介契約を結ぶときの注意点
不動産売却にあたっては、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には、次の3種類があります。
いずれも特徴が異なるため、メリットや注意点を確認していきましょう。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約とは、特定の1社とのみ媒介契約を締結する方法です。
不動産会社には、5日以内にレインズ（不動産情報ネットワーク）に物件情報を登録する義務があります。
また1週間に1回以上の報告も義務付けられているため、売主が販売状況を把握しやすいメリットがあります。
ただし売主が自分で買主を見つけた場合でも、不動産会社をとおして売買契約をしなければなりません。
その代わりほかの媒介契約と比較し、販売活動に力を入れてもらえる可能性も高いでしょう。
専任媒介契約
専属専任媒介契約と同様に、1社とのみ媒介契約を締結する方法です。
レインズへの登録は7日以内、販売状況の報告は2週間に1回以上おこなわれます。
そのため売却を急いでいる場合は、専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約がおすすめです。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の会社と媒介契約を締結できる方法です。
ただし不動産会社には、レインズへの登録義務や販売状況の報告義務がありません。
そのため、広範囲での広告活動をおこなわなくても購入希望者が多く集まるその物件があるエリアの不動産事情に詳しい不動産会社の物件（人気エリアにある物件、築浅の物件など）に向いている方法です。
あるいはレインズに登録する義務がないので、周囲に知られずに売却を進めたいときにもおすすめです。
ただし専任系の媒介契約と比較し、成約までに時間がかかりやすい点に注意してください。
不動産会社選びが重要
どの媒介契約を選択しても、仲介を依頼する不動産会社によって売却にかかる時間は変化します。
不動産売却では、その物件があるエリアの不動産事情に詳しい不動産会社に仲介を依頼するのがおすすめです。
とくに中古住宅の場合は買主もそのエリアに居住しているケースが多く、地元の不動産会社なら顧客情報を把握していることも珍しくありません。
(株)リレーションシップでは、横浜市港南区で不動産売却のご相談を受け付けております。
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不動産売却で知っておきたい手続きの方法と注意点
不動産売却の方法には、売却（仲介）と買取の2種類があります。
いずれもメリットや注意点が異なるため、希望する取引条件や物件の種類に合わせて選択するのがおすすめです。
売却（仲介）のメリット
仲介による不動産売却は、相場価格での取引を期待できるのがメリットです。
個人が買主になる場合、広すぎず狭すぎない土地や、築浅の物件、駅近など利便性の高い物件が好まれます。
このような幅広く需要が見込まれる物件は、仲介による売却のほうがより良い条件での成約を期待できるでしょう。
売却（仲介）の注意点
仲介の注意点として、不動産売却が完了するまでに3か月～6か月以上かかることが挙げられます。
さらに売却活動中は内覧対応が必要なので、居住中の物件を売却したい方は注意が必要です。
また買主には空室状態で引き渡すのが原則なので、相続した物件では残置物の処分にも手間や費用がかかってしまうことがあります。
そのため多少時間がかかったとしても高く売りたい方や、残置物の処分などの対応ができる方に向いています。
買取のメリット
買取とは、不動産会社が買主となり不動産売却する方法のことです。
不動産会社が直接購入するため、売却活動が不要で仲介手数料もかかりません。
また現状渡しでの買取であれば、残置物などの不用品もそのまま残しておけるのがメリットです。
そのためなるべく早く不動産を現金化したい方や、周囲に気付かれずに不動産売却したい方、売買に手間をかけたくない方におすすめです。
また通常の不動産売却では、売主は買主に対して契約不適合責任を負います。
引き渡し後に不具合（雨漏り、シロアリ被害など）が発覚すると、損害賠償を請求されたり売買契約を解除されたりする可能性があります。
しかし買取であれば、契約不適合責任が免除されるのもメリットの一つです。
買取の注意点
買取を選択すると、取引相場よりも1割～3割程度安くなるのが注意点です。
それでも売却活動が長引くほど、固定資産税や維持管理費などの負担は増大します。
そこで築古などの売りにくい物件は、多少安くなったとしても買取のほうが向いているでしょう。
また広すぎる土地など、個人では購入しにくい物件についても買取がおすすめです。
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まとめ
不動産売却で知っておきたい、相続時の売却方法や媒介契約の注意点をご紹介しました。
仲介による売却以外にも、不動産会社による買取などの方法もあります。
そこでメリット・デメリットを比較しながら、自分に合った方法を選ぶのがポイントです。
(株)リレーションシップでは、横浜市港南区で不動産売却のご相談を受け付けております。
売却と買取のどちらにするのかでお悩みの方も、お気軽にお問い合わせください。
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