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土地の一部を不動産売却するなら分筆が必要！分筆のメリットや方法もご紹介
2022-04-05
- この記事のハイライト
- ●分筆すると、土地の一部だけを売却できるようになる
- ●分筆に際しては、分け方に注意しないと家を建てられなくなるなどデメリットが発生する恐れがある
- ●土地の売却を前提に分筆する際には、まずは不動産会社に相談するのがおすすめ
「所有している土地の一部を売却したい」と考えていませんか。
そのような場合には「分筆」が必要になります。
不動産売却における分筆とはどのような手続きを指し、分割とはどう違うのでしょうか。
今回は不動産売却における分筆の概要とメリット・デメリット、分筆の方法までご紹介します。
横浜市港南区で不動産売却をご検討中の方のご参考になると幸いです。
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不動産売却における分筆とは
まずは、不動産売却における分筆の概要と、分筆が必要になるのはどのようなときなのかをご紹介します。
分筆とは
すべての土地は、1筆ごとに登記されています。
分筆とは、1筆の土地を複数に分け、別々の土地として登記し直すことを指します。
分筆と分割の違い
分筆と似た言葉に分割があります。
分筆は、登記することなく便宜上土地を分けることを指します。
基本的に、1つの土地には1つの建物しか建てられないルールがあるため、たとえば親の家が建っている土地の上に、さらに子どもの家を建てるときには、本来であれば分筆しなければなりません。
しかしむやみに土地を分筆してしまうと管理が煩雑になり、さらに分筆登記や住所変更登記などに際して登記費用がかかってしまいます。
そのような事態を避けるため、建築基準法を満たして家を建てるためだけに土地の線引きをすることを分割と言うのです。
分筆が必要になるときとは
分筆が必要になるのは、以下のようなケースが考えられます。
土地の一部だけ売却したいとき
土地の全部だけではなく、一部だけを売却したいときには分筆が必要です。
分筆しなければ独立した土地として登記できないので、どこからどこまでを売却するのか明確にできません。
相続した不動産を相続人それぞれで登記したいとき
相続した土地に複数の相続人がいる場合には、そのまま登記すると相続人全員の共有不動産となってしまいます。
共有不動産は、相続人ごとに持ち分がありますが、あくまで所有権の持ち分であり、土地が明確に区切られているわけではありません。
個々の持ち分割合に応じて土地を分筆すれば、相続人それぞれの単独名義で土地を所有できるようになります。
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不動産売却における分筆のメリット・デメリット
不動産売却に際し、土地を分筆するメリット・デメリットをご紹介します。
不動産売却で土地を分筆するメリット
まずはメリットから確認しましょう。
自分の持ち分だけを売却できるようになる
相続した不動産などが共有名義になっていると、自分の持ち分だけを売却するのは困難です。
共有名義となっている土地は、どこからどこまでが自分の土地かを示せないので、購入希望者を見つけることは難しいためです。
土地を分割して相続人一人ひとりの名義で登記すれば、それぞれが単独名義となるので、自分の土地として自由に売却できるようになります。
異なる地目を登記できる
土地を分筆すると、異なる地目を登記できるようになるのもメリットです。
地目とは、「畑」や「宅地」、「原野」など、土地の用途による区分を指し、1筆の土地につき1つしか持てないとされています。
そのため広大な原野の一部を宅地として売却したいと考えたときには、その部分だけ分筆してしまえば、別の地目に変更できるようになります。
ただし、元の地目が「田」や「畑」の場合は、宅地など別の地目への変更が制限されている点には注意しましょう。
不動産売却で土地を分筆するデメリット
続いて不動産売却に際して土地を分筆するデメリットをご紹介します。
建物を新築できなくなる可能性がある
土地を分筆するときには、分け方次第では建物を新築できなくなる可能性があるため十分な注意が必要です。
家を建てるためには、現行の建築基準法に沿う必要があり、土地についてもさまざまな条件が付されています。
たとえば家を建てる土地は、幅4m以上の道路に、2m以上接していなければならないとする「接道義務」が課されています。
土地を分筆した結果、接道義務を満たせなくなってしまった場合、その土地には家を建てることができません。
家を建てられない土地を購入したいと考える方はほとんどいないため、売却が難しくなってしまう可能性があるのです。
土地が使いづらくなる場合がある
土地を分筆した結果、建築基準法は満たすものの、使いづらくなってしまう場合もあります。
たとえば相続した小さな土地を複数の相続人で分筆した場合、家を建てられないほど狭くなってしまうことがあります。
狭すぎる土地は使い道が限られるため、売却したいと考えても買い手を見つけるのは困難になるでしょう。
分筆を検討する際には、分筆によってどんなデメリットが生じるのかも含めてよく考えることが大切です。
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不動産売却に際し土地を分筆する方法
それでは実際に不動産売却に際して土地を分筆する方法を、6つのステップで順番に解説します。
ステップ①事前調査を実施する
まずは、分筆する土地の現状を知るために、法務局や役所で登記簿謄本や測量図、公図などを確認します。
確定測量図がある場合は、正確な境界線や土地の大きさなどがわかるので、境界画定測量する手間や費用を削減できます。
ステップ②土地家屋調査士に境界画定測量を依頼する
確定測量図がない場合は、境界確定測量を実施します。
確定測量は、土地家屋調査士と呼ばれる有資格者がおこないます。
土地家屋調査士に支払う報酬は、50万～100万円程度になるのが一般的です。
土地家屋調査士は不動産会社に紹介してもらうこともできるので、売却を依頼する不動産会社に相談すると良いでしょう。
ステップ③分筆案を作成する
どのように分筆するかを決めるために「分筆案」を検討します。
前章で解説したとおり、分筆の仕方によっては新しく家を建てられなくなったり、土地が使いづらくなったりする可能性があるので、どのように土地を分けるかは慎重に考える必要があります。
確定測量を依頼した土地家屋調査士と相談しながら、できるだけメリットの多い分筆方法を考えると良いでしょう。
ステップ④立ち会い確認をおこなう
分筆に際しては、隣地の所有者に立ち会い確認・同意してもらい、筆界確認書を作成する必要があります。
隣地の所有者の同意が得られなければ分筆できないため、事前に分筆する理由を詳しく説明するなど、よく話し合っておくことが大切です。
場合によっては役所の担当者が立ち会うこともあります。
ステップ⑤境界標を設置する
立ち会い確認で関係者の合意を得たら、境界の目印となる境界標を設置します。
境界標は石杭やプラスチック杭などがありますが、近年は鉄製プレートを設置することが多いようです。
ステップ⑥土地分筆登記をおこなう
最後に法務局にて土地分筆登記をおこないます。
土地分筆登記には、以下の書類が必要です。
- 登記申請書
- 測量図
- 筆界確認書
これらの書類は、確定測量を依頼した土地家屋調査士に作成してもらうのが一般的です。
分筆登記に際して土地家屋調査士に支払う報酬は、5万～10万円が相場です。
分筆の複雑さや手間によって確定測量や分筆登記にかかる費用は異なるため、あらかじめ土地家屋調査士に見積もりを取っておきましょう。
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まとめ
不動産売却に際して土地を分筆するメリット・デメリットや、分筆の方法をご紹介しました。
土地を分筆する際には、本当に分筆したほうが良いのか、どう分筆すると売却しやすくなるのかを考えることが大切です。
(株)リレーションシップでは、分筆も含めた不動産売却のご相談に応じております。
横浜市港南区で不動産売却をご検討中の方は、お気軽にお問い合わせください。
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