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不動産売却で課税される税金とは？所得税と住民税や減税制度について解説
2022-04-05
- この記事のハイライト
- ●不動産を売却すると、復興特別所得税含む所得税や住民税、印紙税、登録免許税、消費税が課税される
- ●復興特別所得税を含む所得税と住民税は譲渡所得税としてあわせて計算されることが多い
- ●譲渡所得税には多くの減税制度が用意されているので、適用されると節税できる
不動産売却に際しては、場合によっては数千万円もの所得を得るため「税金も高額になるのでは」と不安に感じる方が多くいます。
発生する税金の額によっては「手元に思ったほどお金が残らなかった」となってしまう場合もあるでしょう。
今回は、不動産を売却するときにどのような税金が発生するのかをご紹介し、なかでも金額が大きくなりがちな所得税・住民税について解説します。
横浜市港南区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。
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不動産売却でかかる所得税を含む税金の種類とは？
不動産売却に際しては、所得税を筆頭にさまざまな税金が発生します。
まずは、不動産売却で課税される税金の種類をご紹介します。
所得税
不動産売却では、売却により発生した利益である譲渡所得に対して所得税が課されます。
譲渡所得は、事業所得や給与所得とは分けて課税される「分離課税」となっています。
さらに売却した不動産を所有していた期間によって、税率が異なるのが譲渡所得に対して課される所得税の特徴です。
譲渡所得に対する所得税は、以下のように計算します。
譲渡所得を算出する
まずは課税対象となる譲渡所得を、以下の計算式で算出します。
譲渡所得=①売却価格-（②取得費+③譲渡費用）
①売却価格：売買契約書に記載された不動産を売却した価格
②取得費：売却した不動産を取得した際にかかった費用の合計から、建物の減価償却分を差し引いた金額
※建物の減価償却＝築年数の経過とともに減少する建物の価値
③譲渡費用：不動産を売却したときにかかった費用の総額
算出した譲渡所得に対し、不動産を所有していた期間に応じて以下の税率を掛け合わせ、所得税を算出します。
【短期譲渡所得】（売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下の場合）
所得税30％＋復興特別所得税0.63％=合計30.63％
【長期譲渡所得】（売却した年の1月1日時点での所有期間が5年超の場合）
所得税15％＋復興特別所得税0.315％=合計15.315％
※復興特別所得税は、東日本からの復興のための財源とする税金で、2013年1月1日から2037年12月31日まで課税されます。
たとえば15年前に取得費2,000万円で取得した不動産を、譲渡費用500万円かけて3,000万円で売却した場合、復興特別所得税を含む所得税は以下のように計算されます。
譲渡所得=3,000万円－（2,000万円+500万円）=500万円
所得税（復興特別所得税含む）=500万円×15.315%=76万5,750円
このケースで支払う所得税は、76万5,750円と算出されました。
その他の税金
不動産売却に際しては、以下のような税金も発生します。
住民税
不動産売却により譲渡所得が発生した場合は、住民税も課されます。
住民税については、次章で解説します。
印紙税
印紙税は、契約書や領収書などの課税文書に対して課される国税です。
不動産売却に際しては、買主と交わす売買契約書などに対し課税されます。
売買契約書に対する印紙税は、売買契約書に記載された売却金額によって課税額が決まります。
登録免許税
登録免許税は、不動産の登記などをおこなう際に課される国税です。
不動産売却においては、売却する不動産に抵当権が設定されている場合に、抵当権抹消登記をする際に課税されます。
登録免許税は、登記する不動産の数によって決まります。
消費税
不動産売却に際して課税事業者が提供するサービスを利用した場合には、消費税も課税されます。
具体的には不動産会社に支払う仲介手数料や、売却に際して建物を解体した場合の解体費などの料金に消費税が課されます。
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不動産売却時に発生する税金に含まれる住民税とは
ここでは、不動産売却に際して発生する住民税について解説します。
住民税とは
住民税は、都道府県や市区町村に納める地方税です。
不動産売却に際しては、所得税と同じく売却により発生した利益である譲渡所得に対して課されます。
住民税の計算方法
住民税は、所得税と同様に、まずは以下の計算式で譲渡所得を求めます。
譲渡所得=①売却価格－（②取得費+③譲渡費用）
譲渡所得を算出したら、不動産を所有していた年数に応じ、以下の税率をかけあわせて住民税を計算します。
【短期譲渡所得】（売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下の場合）
住民税=9%
【長期譲渡所得】（売却した年の1月1日時点での所有期間が5年超の場合）
住民税=5%
たとえば所有期間10年の不動産を売却して得た譲渡所得が300万円だった場合には、住民税は300万円×5%で15万円になります。
所得税と住民税はあわせて「譲渡所得税」として計算される
所得税と住民税は、どちらも譲渡所得に対してかかり、所有していた期間に応じて税率が決まることから、あわせて「譲渡所得税」としてまとめて計算されるのが一般的です。
短期譲渡所得の場合：譲渡所得税39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
長期譲渡所得の場合：譲渡所得税20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％=合計20.315％ ）
たとえば所有期間5年の不動産を売却して得た譲渡所得が200万円だった場合には、譲渡所得税は200万円×39.63％%で79万2,600円になります。
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不動産売却にかかる税金のうち譲渡所得税を節税できる控除とは
不動産売却にかかる税金のうち、譲渡所得税に対してはさまざまな制度が用意されており節税が可能です。
ここでは譲渡所得税に対する代表的な制度をご紹介します。
3,000万円の特別控除
3,000万円の特別控除は、一定の要件を満たした場合に、譲渡所得から3,000万円まで控除される制度です。
3,000万円の特別控除が適用されるための要件には、以下のようなものがあります。
- 売却したのがマイホームであること（別荘や投資用物件は対象外）
- 売却の相手が親子や夫婦など特別な関係でないこと
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する12月31日までに売ること
制度が適用されると、譲渡所得が3,000万円までなら実質譲渡所得税は発生しないことになるため、節税につながります。
マイホームの売却に際しては、制度の適用対象とならないか必ずチェックしましょう。
長期譲渡所得の軽減税率
売却するのがマイホームで、所有期間が10年を超えている場合には、一定の要件を満たすことで譲渡所得税率が軽減されます。
【軽減される税率】
課税譲渡所得が6,000万円以下の部分：14.21％
課税譲渡所得が6,000万円を超える部分：20.315％
長期譲渡所得の軽減税率は、先にご紹介した3,000万円の特別控除と併用できることがポイントです。
マイホームの売却により3,000万円を超える高額な譲渡所得が発生した場合は、軽減税率が適用されることで節税できます。
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まとめ
不動産売却に際しては、譲渡所得に対して譲渡所得税（復興特別所得税含む所得税と住民税）が発生し、ほかにも印紙税や登録免許税、消費税などが課税されます。
ただし譲渡所得税に関しては、さまざまな特例制度が用意されているので、適用されると大きく節税が可能です。
(株)リレーションシップでは、横浜市港南区にある不動産の売却のご相談に応じております。
売却により発生する税金についてのご質問にもお答えいたしますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
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